Naleving wetgeving en risicobeheersing
Strategische risico’s beheersen
Goed risicomanagement helpt ons om kansen te benutten, risico’s te beperken en onze maatschappelijke doelen te halen. We kunnen en willen niet overal evenveel risico nemen. Risicobereidheid betekent: welk risico vinden we nog acceptabel? Per belangrijk thema bepalen we hoeveel risico we willen nemen. Hieronder staan onze belangrijkste strategische risico’s en kansen, met daarbij de maatregelen die we nemen.
| Risico/kans | Toelichting | Trend | Maatregelen |
|---|---|---|---|
| Veranderingen in het Europese, landelijke en/of gemeentelijke politieke speelveld | Veranderingen op Europees, landelijk en lokaal niveau kunnen Nijestee dwingen tot koerswijzigingen. De regierol van het Rijk is versterkt, onder andere via de Nationale Prestatieafspraken. De politieke situatie in Nederland is onzeker doordat het nieuwe kabinet nog maar net is begonnen. Hierdoor stagneert besluitvorming. Een recent voorbeeld van deze onzekerheid is de huurbevriezing die op het laatste moment werd ingetrokken. Dit leidde tot bijsturing van onze plannen en onderstreept hoe politieke besluiten directe impact hebben op onze sector en investeringsruimte. | - Actieve deelname in relevante lokale, provinciale, regionale, landelijke en sectorale netwerken. - Scenarioanalyse in de meerjarenbegroting. - Complianceteam signaleert nieuwe wetgeving. |
|
| Macro-economische ontwikkeling | Rente- en inflatieontwikkelingen blijven onzeker. Hoewel de inflatie daalt, blijft deze relatief hoog. De rente is licht gedaald, maar fluctueert door geopolitieke spanningen. Voor Nijestee, met veel investeringsambitie, betekent dit dat financieringskosten lastiger te voorspellen zijn. Onverwachte beleidswijzigingen, zoals de ingetrokken huurbevriezing, onderstrepen het belang van scenario-denken en flexibiliteit in onze financiële planning. | - Samenwerking met strategische partners/ co-creatie. - Professionele treasurycommissie. - Spreiding van renterisico en van de vervalkalender. - Uitgewerkte financieringsstrategie. - Flexibiliteit van vastgoedprojecten en verkoopstrategie. - Scenarioanalyse in meerjarenbegroting. - Analyseren huurachterstanden. |
|
| Demografische ontwikkelingen | De demografische ontwikkelingen in Groningen zorgen voor een veranderende woningvraag. Het aantal eenpersoonshuishoudens en ouderen dat langer zelfstandig wil wonen neemt toe, wat vraagt om een betere koppeling tussen wonen en zorg. Tegelijkertijd blijft de druk op de sociale huurvoorraad hoog door de huisvesting van statushouders. Het aantal internationale studenten daalt vanaf 2025. Deze dynamiek vraagt om een flexibele en toekomstgerichte woningportefeuille. In 2026 herijken we ons portefeuilleplan, gekoppeld aan het nieuwe Volkshuisvestelijk plan die de gemeente Groningen heeft opgesteld, zodat we beter kunnen inspelen op toekomstige woonbehoeften. | - Analyseren van woningmarktonderzoek en woonvisie en vertalen/herijken naar eigen portefeuilleplan en prestatieafspraken. - Nieuwbouw ontwikkelen vanuit doelgroep in plaats van vanuit producten. - Kwalitatief goede woningen verhuren en onderhouden. - Periodiek overleg stedelijke corporatiebestuurders en gemeente. |
|
| Klimaatrisico's | Klimaatverandering brengt risico’s met zich mee voor onze woningportefeuille, zoals wateroverlast, hittestress en droogte. Nijestee heeft daarom een klimaatrisico-scan laten uitvoeren door Finance Ideas. De uitkomsten zijn op hoofdlijnen positief: een groot deel van onze portefeuille kent geen of slechts een laag risico op onderzochte klimaatrisico’s (hitte, droogte, wateroverlast, en overstromingen). De meest materiële risico's zijn: * Wateroverlast door intense neerslag en grondwateroverlast is geconcentreerd in 8 buurten. * Hittestress, metname bij 18 complexen zonder zonwering waar al klachten zijn ontvangen. Deze complexen hebben een gemiddeld risico. | - Bij nieuwbouw kritisch kijken naar situering bouwblok en rekening houden met klimaatadaptieve inrichting. - Aanbrengen zonwering. - Geconcentreerde opvang neerslag realiseren. |
|
| Onvoldoende toekomstbestendigheid woningportefeuille | Onvoldoende slagvaardig zijn in de transformatie van ons bezit. Door stijgende bouwprijzen, niet beschikbaar zijn van aannemers en materialen, onvoldoende versnelling in de verduurzaming en vernieuwing van ons bezit, lange doorlooptijd van vergunningen en bezwaren. | - Duurzaamheidsvisie; prioriteren van duurzaamheidsactiviteiten. - Samenwerking met strategische partners/ co-creatie. - Spreiding van projectenportefeuille (doelgroep, wijk en periode van bouw). - Herijking huurbeleid, met differentiatie en binnen de kaders van passend toewijzen. - Inzet van assetmanagement in samenwerking met de stedelijke corporaties om te komen tot wijkplannen. - Actuele meerjarenonderhoudsbegroting en monitoring van voortgang. - Benutten uitkomsten enquête woonbeleving. |
|
| Onvoldoende kwaliteit en kwantiteit van personeelsbestand. | De krapte op de arbeidsmarkt blijft een uitdaging. Ook zien we veranderende functies door digitalisering en technologische ontwikkelingen zoals AI, die steeds sneller gaan. Dit vraagt om medewerkers die wendbaar zijn en snel nieuwe vaardigheden kunnen ontwikkelen. Het vraagt ook om een strategische aanpak van personeelsontwikkeling (SPP), recruitment en kennisborging om toekomstbestendig te blijven. | - Strategische personeelsplanning, potentie en hoge bevlogenheid van medewerkers benutten. - Stimuleren van scholing en cursussen. - Innovatiekracht van medewerkers benutten |
|
| Concentratie van kwetsbaren. | Door passend toewijzen en de focus op sociale huur ontstaat in sommige wijken een concentratie van aandachtsgroepen. Tegelijkertijd blijven mensen langer zelfstandig wonen, terwijl de zorg kampt met aanhoudende personeelstekorten. In Groningen zien we dat deze stapeling van kwetsbaarheden leidt tot druk op de leefbaarheid, verminderde sociale samenhang en afnemende zelfredzaamheid. De toenemende individualisering versterkt dit beeld. We zetten daarom in op nauwe samenwerking met zorg- en welzijnspartners en een wijkgerichte aanpak om leefbare buurten te behouden. | - Leefbaarheidsvisie - Enquête woonbeleving als input voor wijkplannen en complexplannen - Medewerkers persoonlijke benadering - Huurbeleid in relatie tot differentiatie - Nieuwbouw gericht op uitgangspunten van een ongedeelde stad |
|
| Cyberveiligheid/afhankelijkheid data en systemen. | Door toenemende digitalisering is Nijestee kwetsbaar voor cyberaanvallen en datalekken. Een succesvolle hack kan leiden tot verstoring van processen, verlies van data en reputatieschade. | - Versterking IT-beveiliging - Bewustwording medewerkers |
Risicobereidheid
In 2025 stelde Nijestee haar risicomanagementbeleid vast. Daarin staat per soort risico hoeveel risico we willen nemen. Als maatschappelijke organisatie hebben we een lage risicobereidheid, maar we zijn wel bereid om aanvaardbare risico’s te nemen om onze kerntaak goed uit te voeren.
Onze risicobereidheid is als volgt:
| Risicobereidheid | ||
|---|---|---|
| Risicotype | Risicobereidheid | Toelichting |
| Strategisch risico | Gemiddeld | Beperkte risico’s bij innovatieve projecten zijn acceptabel, mits er een pilotfase en evaluatiemomenten zijn. |
| Technologisch risico | Gemiddeld | Investeren in digitalisering (zoals klantportalen of datagedreven onderhoud) is mogelijk bij een duidelijke businesscase en geborgde privacy. |
| Financieel risico | Laag tot gemiddeld | We accepteren beperkte financiële risico’s bij investeringen, zolang we binnen de normen van WSW en AW blijven. |
| Operationeel risico | Laag | Fouten in huuradministratie, onderhoudsplanning of communicatie met bewoners worden zoveel mogelijk voorkomen. We hanteren interne controles en protocollen. |
| Reputatierisico | Laag | We beschermen onze reputatie actief. Negatieve publiciteit door bijvoorbeeld slecht onderhoud of sociale onveiligheid in complexen wordt als onacceptabel beschouwd. |
| Veiligheid | Zeer laag | We zorgen voor een veilige woonomgeving en accepteren geen risico’s op dit vlak. Zo zorgen we voor een duurzame én veilige woonomgeving voor onze bewoners. |
| Compliance risico | Zeer laag | We handelen volgens wet- en regelgeving en tolereren geen overtredingen. |
Frauderisico's
Frauderisico’s vormen een aparte categorie binnen onze organisatie. In 2025 hebben we de frauderisicoanalyse en het frauderesponsplan opnieuw bijgewerkt. We hebben hierover met alle managers gesproken. De uitkomsten en adviezen zijn daarna besproken in het bestuurlijk overleg, de Auditcommissie en de Raad van Commissarissen.
Net als vorig jaar zien we het grootste risico bij het verstrekken van opdrachten. Om dit risico te verkleinen, hebben we onder andere functiescheiding bij het aangaan van opdrachten, een onafhankelijke toets op grote investeringen, een externe marktconformiteitstoets en een duidelijk inkoopbeleid.
In 2025 hebben we extra gekeken naar het risico dat leveranciers facturen verhogen met extra uren of materialen. Deze actie kwam voort uit signalen van de Autoriteit Woningcorporaties dat dit steeds vaker voorkomt bij aannemers, ontwikkelaars, bouwers en installateurs. In 2026 doen we vervolgonderzoek naar de werking van het proces.
In 2025 zijn er geen fraudes vastgesteld. In de verbeteronderzoeken van team Controlling wordt altijd specifiek aandacht besteed aan mogelijke fraude.
In 2025 hebben we extra aandacht besteed aan woonfraude. Woonfraude betekent dat een woning op een manier wordt gebruikt, verhuurd of bewoond die niet is toegestaan volgens het huurcontract. Voorbeelden zijn onderverhuur, kamergewijze verhuur. Bij kamergewijze verhuur woont niet één huishouden in de woning, maar meerdere mensen. Zij huren dan ieder een eigen kamer en delen de keuken, badkamer en woonkamer. Er zijn ook situaties die te maken hebben met ondermijning, zoals hennepteelt, drugshandel of prostitutie.
Woonfraude zorgt voor problemen in de wijk, zoals onveiligheid en een slechtere leefomgeving. Door woonfraude aan te pakken, verbeteren we de veiligheid en leefbaarheid. Ook zorgt het ervoor dat sociale huurwoningen terechtkomen bij mensen die er recht op hebben. Dit helpt bij een betere doorstroming en kortere wachttijden. Om woonfraude beter in beeld te krijgen, hebben we gekozen voor een datagerichte aanpak. In 2025 hebben we de data van Nijestee gekoppeld aan de gegevens van de gemeente Groningen. Daaruit bleek dat 170 huurders niet op hun adres staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen(BRP). In 2026 onderzoeken we verder wat hiervan de oorzaak is.
Operationele en compliance risico's
In team Controlling werken de concerncontroller, businesscontrollers en de procesconsulent nauw samen. Zij helpen collega’s om kansen goed te benutten en risico’s beter te beheersen. Met verbeteronderzoeken kijkt team Controlling hoe we onze processen slimmer kunnen inrichten, zodat we betere dienstverlening bieden en efficiënter werken. Daarbij gebruiken we de LEAN methode.
Het compliance team houdt nieuwe wetten en regels in de gaten, legt uit wat ze betekenen en controleert of we ze goed invoeren. In 2025 zijn er geen incidenten geweest op het gebied van compliance.
Aardbevingsgelden
Een deel van ons bezit ligt in het aardbevingsgebied. De overheid heeft verschillende regelingen gemaakt om schade en waardedaling te compenseren. Nijestee kan gebruikmaken van de volgende regelingen:
- Subsidie Regeling Woningcorporaties Aardbevingsgebied. We hebben € 5 miljoen ontvangen. Dit geld moesten we investeren in onderhoud of energiemaatregelen in woningen binnen het aardbevingsgebied. Eind 2024 hadden we al € 4,4 miljoen uitgegeven. De rest is in 2025 besteed. In november 2025 hebben we hierover een uitgebreid verantwoordingsdocument naar het ministerie van BZK gestuurd.
- Regeling individuele schades. We mogen schade aan woningen herstellen en de kosten declareren bij de betrokken instanties. In 2025 hebben we voor 95 adressen in totaal € 880.000 gedeclareerd.
- Woningen met licht verhoogd risico op aardbevingsschade. We hebben 258 woningen met een licht verhoogd risico op aardbevingsschade. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) heeft deze woningen technisch onderzocht. De conclusie was dat 92 woningen veilig zijn en 166 woningen versterkt moeten worden. Bij 127 woningen zijn de versterkingswerkzaamheden al uitgevoerd. De overige 39 woningen aan de Fultsemaheerd/Galkemaheerd worden in 2025/2026 versterkt.
- Subsidieregeling verduurzaming, onderhoud en verbetering. Voor deze 258 woningen kunnen we subsidie krijgen voor bepaalde werkzaamheden, zoals onderhoud en verduurzaming. Per woning is maximaal € 17.000 beschikbaar. Eind 2025 hadden we bijna € 2,3 miljoen aan aanvragen ingediend. Dit bedrag hebben we in 2025 ook ontvangen.
- Nij Begun: vergoeding voor huurders. Sommige bewoners hebben lang moeten wachten op de versterking van hun woning of op een rapport. Zij hebben in 2025 een vergoeding van € 2.500 gekregen voor het ongemak. Een aantal bewoners ontvangt deze vergoeding in 2026.
- Nij Begun: isolatiebijdrage (maatregel 29). Vanaf 2025 krijgen woningeigenaren in Groningen en Noord Drenthe een extra bijdrage voor isolatiemaatregelen. Deze regeling geldt ook voor woningcorporaties. In totaal is er ruim € 220 miljoen beschikbaar. Nijestee verwacht ongeveer € 25 miljoen te ontvangen, verdeeld over 2025, 2026 en 2027. In oktober 2025 hebben we het eerste bedrag van € 8,5 miljoen ontvangen.
- Nij Begun: vergoeding uitvoeringskosten (maatregel 29). We krijgen ook een vergoeding voor de uitvoeringskosten. In totaal gaat het om € 951.000, verdeeld over 2025, 2026 en 2027. De eerste betaling van € 317.000 hebben we in oktober 2025 ontvangen.