10 Financiën

Het resultaat 2025 bedraagt positief € 121,8 miljoen. Dit resultaat is verwerkt in ons Eigen Vermogen. Het resultaat is hoger dan we hadden verwacht. Hieronder leggen we de meest opvallende verschillen ten opzichte van de begroting uit.

Elke verandering in de marktwaarde heeft invloed op het resultaat. Begin 2025 was de marktwaarde € 2,098 miljard. Door veranderingen op de markt is de autonome marktwaarde in 2025 met bijna 6% gestegen. De autonome marktwaardestijging bedraagt € 123,6 miljoen, terwijl we oorspronkelijk een stijging van € 47,2 miljoen hadden verwacht. Deze wijziging wordt volgens de regels verwerkt in het resultaat.

In 2025 is het verlies op de marktwaarde van projecten € 18,9 miljoen en we hadden gerekend op een verlies van € 71,2 miljoen. Dit is een positief verschil van € 52,3 miljoen. Dit verschil ontstaat door afwijkingen bij verschillende projecten.

Voor deze projecten was een verlies van € 19,1 miljoen verwacht.
Het werkelijke verlies kwam uit op € 14,8 miljoen. De belangrijkste oorzaken zijn:

• De subsidie Nij Begun van € 7,5 miljoen is niet verwerkt in de winst- en verliesrekening.
• De verduurzaming van VvE’s is niet uitgevoerd (+ € 2,4 miljoen).
• Enkele projecten zijn niet uitgevoerd door verkoop (+ € 5,1 miljoen).
• Dit betreft woongebouwen aan de A‑weg en het Nieuwe Kerkhof.
• Door wijzigingen in de planning van meerdere projecten (+ € 4,3 miljoen).

Het positieve verschil bij sloopprojecten bestaat uit:

• De sloop van tien woningen in Selwerd (+ € 0,9 miljoen).
• De Vrydemalaan (+ € 21,9 miljoen).
• Deze woningen zijn niet gesloopt, maar verkocht.
• Het verkoopverlies is verantwoord onder Verkopen.

Dit betreft onder andere kosten voor Warmtestad‑aansluitingen, zonnepanelen en verhuiskosten.
In de jaarrekening is een verdere specificatie opgenomen van de verschillende afwaarderingen.

Het resultaat op verkoop is lager dan verwacht. Dit wordt veroorzaakt doordat in deze post het verkoopverlies van de studio’s Vrydemalaan is verwerkt. In de begroting is uitgegaan van sloop van deze woningen.

In 2025 hebben we € 46,8 miljoen geïnvesteerd. Dit bedrag is gefinancierd met onze operationele kasstroom, de opbrengst uit verkoop en nieuwe leningen. Hierna volgt een verdere uitleg.

Eind 2025 was de nominale waarde van onze langlopende leningen € 562 miljoen (in 2024 was dit € 552,6 miljoen). Om onze activiteiten te financieren, hebben we € 33 miljoen extra geleend. De gemiddelde lening per woning is € 40.000 (in 2024 was dit € 38.000). De gemiddelde rente steeg in 2025 van 2,78% naar 2,82%.

Ieder jaar ontvangt Nijestee een brief van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met als onderwerp ‘Borgingsplafond en borgbaarheid’. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de investeringsprognose en de daarbij horende financieringsbehoefte zoals die voor de komende jaren is ingediend middels de dPi. In onderstaande tabel is het borgingsplafond voor de jaren 2025 en 2026 weergegeven.

Het Eigen Vermogen is eind 2025 € 1,662 miljard. De balans wordt gepresenteerd op basis van marktwaarde van woningen in verhuurde staat. Het resultaat over 2025 bedraagt € 121,8 miljoen, waarvan positief € 123,6 miljoen als gevolg van niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille (2024: € 102,2 miljoen).

Op basis van de jaarcijfers van 2025 lijkt ons eigen vermogen groot. Dit komt omdat we onze woningen moeten waarderen op marktwaarde, wat ongeveer de verkoopprijs is. Maar dit geld hebben we alleen als we onze woningen verkopen, en dat is niet onze bedoeling. Wij zijn er om woningen te verhuren. We willen vooral méér woningen bouwen en verhuren en meer bestaande woningen energiezuiniger maken. Zodat huurders wonen in goede woningen met een betaalbare huur.

De beleidswaarde is de contante waarde van de toekomstige kasstromen van het vastgoed op basis van het beleid van Nijestee. Hiermee wordt inzicht gegeven in de werkelijke verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie, uitgaande van het beleid van Nijestee. Om de beleidswaarde te berekenen, trekken we bepaalde bedragen af van de marktwaarde in verhuurde staat. Deze kortingen laten zien welke maatschappelijke taken we hebben. Hieronder leggen we dit verder uit.

De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste waarde van twee scenario’s: woningen blijven verhuren (doorexploiteren) of verkopen (uitponden). Eind 2025 gaf het verkoopscenario de hoogste waarde. Maar Nijestee kiest ervoor om woningen te blijven verhuren. Door alleen dit scenario te gebruiken, daalt de marktwaarde van ons vastgoed met € 89 miljoen.

Bij het berekenen van de marktwaarde van ons vastgoed wordt ervan uitgegaan dat de huur na verhuizing gelijk wordt aan de (veel hogere) markthuur. Maar als woningcorporatie hanteren wij een lagere, betaalbare huur voor onze bewoners. Dit noemen we de streefhuur. Omdat we bij verhuizing de huur aanpassen naar streefhuur in plaats van markthuur, daalt de marktwaarde van ons vastgoed. Deze verlaging is in totaal € 431 miljoen.

Bij het berekenen van de marktwaarde van ons vastgoed wordt een gemiddeld onderhoudsbedrag per woning gebruikt, volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025’. In werkelijkheid zijn onze onderhoudskosten hoger, namelijk gemiddeld € 2.842 per woning per jaar (2024: € 2.477). Omdat we deze hogere kosten meenemen, daalt de marktwaarde van ons vastgoed met € 450 miljoen.

Opmerking: vanaf boekjaar 2024 is de manier waarop deze berekening wordt gemaakt aangepast. Volgens de nieuwe regels moet de Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) voor 60 jaar als basis worden gebruikt. Dit betekent dat de onderhoudskosten per woning per jaar nu op basis van die begroting worden berekend. Nijestee heeft volgens de nieuwe regels de onderhoudskosten bepaald.

Bij het berekenen van de marktwaarde van ons vastgoed wordt uitgegaan van gemiddeld ongeveer € 560 per woning aan beheerkosten. In werkelijkheid zijn onze kosten hoger, namelijk gemiddeld € 1.440 per woning. Omdat we deze hogere kosten meenemen, daalt de marktwaarde van ons vastgoed met € 144 miljoen.

Vanaf boekjaar 2024 wordt de beleidswaarde uitgerekend op basis van een voorgeschreven disconteringsvoet. In 2025 bedraagt deze 4,22% voor DAEB en 4,76% voor Niet-DAEB. Omdat deze disconteringsvoet beduidend lager ligt dan de disconteringsvoet op basis van de marktwaarde, heeft dit een positief effect op de beleidswaarde van € 322 miljoen.

De beleidswaarde is ten opzichte van 2024 met € 42 miljoen toegenomen (van € 1.399 miljoen naar € 1.441 miljoen). Deze toename komt vooral door de toename van de marktwaarde. Een dempend effect heeft de afslag als gevolg van een hogere onderhoudslast die is ingerekend.

Bij het opstellen van de jaarrekening maken we verschillende schattingen. Dit is nodig om te voldoen aan de verslaggevingsregels. Vooral bij het bepalen van de marktwaarde en beleidswaarde van ons vastgoed spelen schattingen een grote rol. De waarde van vastgoed is geen exacte wetenschap en kan schommelen. Omdat dit de grootste post in de jaarrekening is, heeft dit veel invloed op onze cijfers. Daarom voeren we een sensitiviteitsanalyse uit om te kijken wat het effect is van een lagere streefhuur en een hogere beheerkostennorm (zie de jaarrekening voor meer details).

De toezichthouder gebruikt de beleidswaarde om de loan-to-value (LTV) te berekenen. Dit is een financiële verhouding die bepaalt hoeveel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kan garanderen voor onze leningen. Meer uitleg over deze financiële verhoudingen staat in de volgende paragraaf.

De financiële continuïteit wordt beoordeeld voor de verschillende onderdelen van onze organisatie: de DAEB-tak, de niet-DAEB-tak en de corporatie als geheel. Elk onderdeel moet zelfstandig financieel gezond en goed financierbaar zijn. De beoordeling van de financiële positie gebeurt aan de hand van de onderstaande verhoudingen.

Eind 2025 is het totaal van de leningen € 562 miljoen, terwijl de beleidswaarde van het bezit van Nijestee € 1.441 miljoen is. De LTV komt daardoor uit op 39,0% (2024: 39,5%).

In de onderstaande tabel leggen we uit hoe de LTV is verdeeld tussen DAEB en niet-DAEB (inclusief interne lening).

Activiteitenplan

Om onze lange termijn activiteiten goed te kunnen sturen, hebben we onze plannen voor de komende jaren opgesteld volgens ons portfoliobeleid. Deze plannen zijn ambitieus. We hebben een grote opgave op het gebied van nieuwbouw, zowel voor sociale huur als middenhuur. Daarnaast hebben we ook doelen voor verduurzaming. We willen daarbij voldoen aan de Nationale Prestatieafspraken.

In de onderstaande tabel geven we een overzicht van onze activiteiten voor de komende jaren.

We willen in de periode 2026-2030 gemiddeld 160 woningen per jaar bouwen. Onze totale voorraad groeit minder snel. Door de verkoop van woningen en vooral door sloop blijft het totaal aantal woningen bijna gelijk. Eind 2030 verwachten we 13.804 woningen te hebben.

Op basis van ons meerjarenplan 2026-2030 voldoen we aan de criteria van de AW en het WSW. Hieronder staat de balans tot en met 2030, inclusief de bijbehorende verhoudingen.

Het fiscale resultaat over 2025 is € 10,5 miljoen positief. Dit resultaat is berekend volgens de regels van VSO2. VSO2 staat voor de tweede Vaststellingsovereenkomst tussen de Belastingdienst en woningcorporaties, gesloten rond 2008-2010.

Het fiscale resultaat over 2025 is als volgt opgebouwd:

De ATAD procedure is een lopende juridische kwestie tussen een grote groep woningcorporaties en de Belastingdienst. Het gaat over een belastingregel die bedoeld is om belastingontwijking door internationale bedrijven tegen te gaan. Door deze regel mogen organisaties maar een beperkt deel (maximaal 30%) van hun rente aftrekken. Deze regel raakt echter ook woningcorporaties, terwijl zij geen winstoogmerk hebben en investeren in sociale huurwoningen. Daarom betwisten verschillende corporaties — waaronder Nijestee — of deze beperking wel passend en eerlijk is.

Omdat wij onze investeringen grotendeels met geleend geld financieren, heeft deze renteaftrekbeperking een groot effect op ons. Sinds 2020 heeft Nijestee bijna € 30 miljoen aan rente niet kunnen aftrekken. Daarom heeft Nijestee eind 2025 KPMG Meijburg opdracht gegeven om namens ons beroep in te stellen tegen de aanslagen waarin de renteaftrek is beperkt. De verwachting is dat deze kwestie uiteindelijk door hogere rechters moet worden beoordeeld, mogelijk zelfs door de Hoge Raad of het Europese Hof. Nijestee staat hierin niet alleen: het merendeel van de woningcorporaties in Nederland is eveneens in beroep gegaan.