2 Goede toekomstbestendige woningen

De energiekosten zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Daarom verduurzamen we al lange tijd onze woningen, zodat de totale woonlasten voor bewoners betaalbaar blijven. Een belangrijk onderdeel hiervan is het aardgasvrij maken van woningen. Op dit moment is 24% van onze woningen aardgasvrij. Deze woningen worden verwarmd via een warmtenet of met een warmtepomp. We willen hiermee bijdragen aan het doel van de gemeente om in 2035 energieneutraal te zijn.

Een ander belangrijk doel is dat we vanaf 1 januari 2029 geen woningen meer hebben met een energielabel E-, F- of G. We zijn goed op weg, maar nog niet klaar. Eind 2025 hebben we nog 729 woningen met zo’n label. Dit aantal is inclusief woningen in een VvE en monumentale woningen. Voor deze woningen geldt de verplichting niet. Zie de grafiek hieronder.

Het is belangrijk dat we geldige energielabels hebben. Daarom werken we eraan om verlopen labels zo snel mogelijk te vernieuwen. Eind 2025 hebben we nog ongeveer 50 verlopen energielabels.

Een andere manier om het energieverbruik te meten, is door te kijken naar de CO₂‑uitstoot. Dit is de uitstoot die ontstaat bij het gebruik van aardgas en elektriciteit. In 2024 was de totale CO₂uitstoot 22,2% hoger dan in 2023. Deze sterke stijging komt vooral doordat er in 2024 een andere rekenmethode is gebruikt voor gasverbruik. In 2024 was de omrekenfactor per m³ gas 2,134. In 2023 was dit nog 1,78. Als we in 2024 dezelfde factor hadden gebruikt als in 2023, zou de stijging maar 2,5% zijn geweest. Deze kleine stijging komt vooral doordat er in 2024 meer gas is gebruikt (3,8% meer).

Met gasloze nieuwbouw, het verduurzamen van bestaande woningen en het aanbieden van energiebesparende maatregelen proberen we het gasverbruik te verlagen. Toch kunnen het stookgedrag van bewoners en omstandigheden van buitenaf ervoor zorgen dat het gasverbruik soms toch hoger uitvalt.

In 2025 hebben we opnieuw belangrijke stappen gezet om onze wijken duurzamer te maken. We hebben plannen gemaakt voor de uitbreiding van het warmtenet, onder andere in Selwerd. In oktober 2025 was er een bijeenkomst voor bewoners van het complex Eikenlaan. Samen met onze partners WarmteStad en Energiewacht stonden we klaar om vragen van bewoners te beantwoorden.

Bewoners konden niet alleen vragen stellen en informatie krijgen, maar ook een kooktoestel kiezen. In het informatiepunt in Selwerd stonden verschillende kooktoestellen klaar, in meerdere kleuren en met verschillende soorten knoppen. Als we genoeg akkoordverklaringen ontvangen, starten we begin 2026 met de werkzaamheden.

Ook op andere plekken in de stad bereiden we werkzaamheden voor. Naast de Eikenlaan willen we in 2026 ook de complexen Kleine Beer in Paddepoel Zuid en de Kornalijnlaan in Vinkhuizen aansluiten op het warmtenet. Bij het aansluiten op het warmtenet proberen we verschillende werkzaamheden te combineren. Denk bijvoorbeeld aan extra bomen, nieuwe verlichting of betere voorzieningen in de buurt. De overstap naar het warmtenet vraagt veel uitleg en goed luisteren naar bewoners. De werkzaamheden kunnen invloed hebben op hun dagelijks leven. Daarom vinden we het belangrijk dat bewoners er financieel niet op achteruitgaan wanneer zij overstappen van aardgas naar duurzame warmte. De aansluiting moet vooral voordelen opleveren voor bewoners.

Nijestee heeft ongeveer 1.600 woningen die onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze woningen horen bij meer dan 100 verschillende VvE’s. Sommige van deze woningen zijn nog niet goed geïsoleerd. Omdat de buitenkant van deze gebouwen eigendom is van de VvE, kunnen we ze niet zomaar verduurzamen. Daarvoor hebben we ook de andere eigenaren nodig. Dit kost tijd en aandacht.

In 2025 spraken we met ongeveer 37 VvE’s over het verduurzamen van hun woongebouwen. We merken dat dit vaak lange en ingewikkelde processen zijn. Bij deze VvE’s onderzoeken we wat er mogelijk is. In de Oosterparkwijk (Irislaan) zijn 13 woningen binnen een VvE verduurzaamd. Dat was het eerste project dat is uitgevoerd.

We doen ons best om ook andere bewoners in een VvE te laten wonen in een duurzame woning. Wat het lastig maakt, is dat individuele eigenaren de investering soms moeilijk kunnen betalen. We hopen dat financiële steun via Nij Begun helpt om sneller besluiten te nemen over verduurzaming.

De staat van onderhoud van onze woningen wordt gemeten volgens de NEN2767 norm. Deze norm gaat over het casco van de woning, dus de buitenkant van het gebouw.

We willen niet alleen de kwaliteit van de buitenkant van onze woningen goed in beeld hebben, maar ook die van de binnenkant. Daarom hebben we het sturingsmodel De Goede Woning ontwikkeld. Met dit model beoordelen we de woning op vijf onderdelen:

• Veiligheid – bijvoorbeeld: heeft de woning een rookmelder?
• Duurzaamheid – wordt de woning verwarmd met aardgas of via een warmtenet?
• Installaties – zoals het aantal groepen in de meterkast.
• Interieur – bijvoorbeeld hoe oud de badkamer is.
• Exterieur – de conditiescore van de buitenkant van de woning.

We kijken of de woning voldoet aan een vaste basiskwaliteit, zodat de woning klaar is voor de toekomst.

In 2025 is het dashboard van De Goede Woning opgeleverd. Met dit dashboard kunnen we per woning zien hoe deze scoort op de vijf onderdelen. Elke woning krijgt een cijfer tussen 1 en 10, met een beoordeling van onvoldoende tot goed. Zo weten we precies welke woningen verbeterd moeten worden.

Het model is nog niet helemaal klaar. We wachten nog op gegevens over installaties, zoals het aantal groepen en de aardlekschakelaar. Die informatie krijgen we van een externe partij.

Wat doen we met de resultaten?
Het model geeft ons inzicht in de basiskwaliteit van onze woningen. De volgende stap is kijken welke onderdelen onvoldoende scoren en hoe we die kunnen verbeteren. Deze punten nemen we op in de onderhoudsplanning. Zo kunnen we de tevredenheid van bewoners over hun woning verder vergroten.

De gemiddelde score van onze woningen is eind 2025 een 7,8, wat ruim voldoende is.

In 2025 kregen we 14.100 meldingen voor storingen en heeft 1.074 keer een verhuizing plaatsgevonden in onze woningen en kamers. Met onze betrokken collega’s helpen we niet alleen bewoners, maar zorgen we ook dat onze woningen goed blijven.

We letten ook op de veiligheid en duurzaamheid van onze woningen. Bij elke verhuizing controleren we de woning op de veiligheidsregels uit ons veiligheidsbeleid. Als iets niet klopt, passen we het aan. Ook hebben we het afgelopen jaar veel meer aandacht besteed aan het melden en herstellen van aardbevingsschade. We hebben een duidelijk proces gemaakt, zodat bewoners goed geïnformeerd zijn en schade makkelijk kunnen melden. De uitvoering doen vaste partners.

Goed onderhoud is belangrijk. Voor onze bewoners, zodat zij prettig kunnen wonen, én voor Nijestee, zodat onze woningen in goede staat blijven. Maar de manier waarop we onderhoud organiseren, staat onder druk. De kosten stijgen, we moeten verduurzamen en er is een tekort aan vakmensen. Daarom is een andere aanpak nodig.

We zijn gestart met het traject ‘Nieuw Perspectief op Onderhoud’. In dit traject zoeken we drie strategische partners die de komende jaren samen met ons het onderhoud aan de buitenkant van onze woningen (zoals schilderwerk, gevels en daken) gaan uitvoeren.

Tot nu toe werkten we vaak op een traditionele manier: wij maakten het plan en de aannemer voerde het uit. Dat werkte lang goed, maar nu hebben we meer nodig:

•    Partners die meedenken en investeren in slimme en duurzame oplossingen.
•    Partners die niet alleen het werk doen, maar ook bewoners centraal zetten.
•    Partners met wie we langdurig samenwerken, zodat er vertrouwen en continuïteit ontstaat.

Op deze manier kunnen we vernieuwen, slimmer werken en beter plannen. Dat is goed voor bewoners, voor onze partners en voor onszelf.

In 2025 hebben we de voorbereidingen voor dit traject gedaan. De planning is dat we in het eerste kwartaal van 2026 de drie partners definitief kiezen.

Nijestee beheert ongeveer 14.000 woningen. Dat is veel, en daarom hebben we een grote verantwoordelijkheid voor de veiligheid van onze bewoners, onze medewerkers en de mensen die in of aan onze gebouwen werken. Deze verantwoordelijkheid staat in verschillende wetten, zoals de Woningwet en de Omgevingswet. Deze wetten verplichten ons om risico’s voor gezondheid en veiligheid te voorkomen en goed te beheren.

Maar we willen meer doen dan alleen voldoen aan de wet. We willen veiligheid op een actieve en zorgvuldige manier aanpakken. Voor ons is veiligheid een belangrijk onderdeel van goed vastgoedbeheer en van onze maatschappelijke taak. Technische veiligheid gaat over alles wat te maken heeft met het gebruik, beheer en onderhoud van gebouwen. Daarom is het belangrijk dat ons beleid, de uitvoering en de controle goed op elkaar aansluiten.

In 2025 heeft Nijestee het integrale veiligheidsbeleid vernieuwd. Met dit beleid leggen we een stevige basis voor een veilige, duurzame en toekomstbestendige woon- en werkomgeving.

Binnen Nijestee krijgt brandveiligheid veel aandacht. In 2025 hebben we ons brandveiligheidsbeleid vernieuwd. Dit beleid gaat uit van het idee dat Nijestee een grote verantwoordelijkheid heeft om bewoners veilig te laten wonen. We moeten daarbij voldoen aan de regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en aan de zorgplicht uit de Omgevingswet. Nijestee neemt deze verantwoordelijkheid serieus. Het brandveiligheidsbeleid is daarbij een belangrijk hulpmiddel.

Volgens dit beleid zijn alle gebouwen ouder dan tien jaar gecontroleerd. Als het nodig was, hebben we maatregelen genomen. De volgorde waarin we dit doen, hangt af van het risico en de leeftijd van het gebouw.

Door de strengere regels moesten we in veel woongebouwen de gemeenschappelijke ruimtes aanpassen, zoals portieken, galerijen en entrees. Daar mag niets meer staan of hangen dat brandbaar is. Daarom zijn kunstwerken, houten bankjes en bloempotten weggehaald. Dat vonden bewoners soms jammer. Waar het kon, hebben we brandveilige alternatieven geplaatst.

Voor het stallen van scootmobielen voor minder mobiele bewoners moeten we op veel plekken nog een goede oplossing vinden. Daar gaan we in 2026 mee verder.

In 2025 hebben we 2.069 woningen gecontroleerd tijdens de periodieke veiligheidskeuring. We letten daarbij op de elektrische installatie, de gasinstallatie en de verwarmingsinstallatie. Ook controleren we op loden leidingen en risico’s op legionella.

In veel woningen bleek de aarding niet aanwezig of niet goed zichtbaar. Ook zagen we dat veel bewoners nog een oude gasslang gebruikten voor hun kooktoestel. Dit is niet direct gevaarlijk, maar we hebben bewoners wel geadviseerd om de slang preventief te vervangen. De herstelwerkzaamheden die nodig waren, zijn inmiddels uitgevoerd.

We verduurzamen elk jaar woningen in projecten. Zo zorgen we voor lagere woonlasten voor onze bewoners en maken we onze woningen klaar voor de toekomst. In 2025 hebben we 252 woningen opgeleverd (zie de tabel hieronder). De meeste van deze woningen zijn verbeterd naar energielabel A.

Naast de Vinkenstraat ligt de Vogelbuurt, met straten zoals de Merelstraat en de Nachtegaalstraat. De woningen in deze buurt hebben jarenlang weinig onderhoud gekregen. De huizen stonden namelijk gepland voor sloop op de lange termijn, als onderdeel van een grotere vernieuwing in de wijk. Daardoor is er nu achterstallig onderhoud en zijn de woningen niet energiezuinig.

De afgelopen jaren wilden we graag starten met een grotere wijkvernieuwing. We hebben de eerste ideeën met de gemeente gedeeld, maar onze inzichten liggen nog ver uit elkaar. Daarom praten we nu met de gemeente over hoe we het proces in deze buurt het beste kunnen aanpakken en welke stappen we op korte en langere termijn kunnen zetten.

De Vogelbuurt staat niet op zichzelf. De ontwikkelingen hangen samen met de verbetering van de Vinkenstraat en de plannen voor de Oosterhamrikzone. Ook speelt al jaren de vraag of er wel of geen ov-as (het Oosterhamriktracé) komt. Door deze onzekerheden duurt de wijkontwikkeling langer dan gehoopt.

Daarom kiezen we nu voor een meerjarige aanpak voor onderhoud en verduurzaming. De komende jaren verbeteren we 418 woningen. Blok 3, met 143 woningen, is in 2025 al deels afgerond.

We vinden het belangrijk dat bewoners goed geïnformeerd blijven. Daarom hebben we één woning in de buurt ingericht als buurthuis. In 2025 hebben we dit feestelijk geopend. De naam is: ’t Buurtnest.

Naast de woningen die we al hebben opgeleverd, zijn we ook bezig met verschillende andere projecten. Sommige projecten zijn al in uitvoering, andere zitten nog in de voorbereidingsfase. Eind 2025 ging het in totaal om 785 woningen. In de tabel hieronder staat een overzicht.

Als maatschappelijke organisatie leggen we op veel manieren verantwoording af. Dat doen we onder andere via het jaarverslag, de Aedes benchmark, de dPi/dVi en de rapportages voor de Nationale Prestatieafspraken.

Verantwoording over duurzaamheid is nog in ontwikkeling, maar wordt steeds belangrijker. Daarom heeft de Europese Unie in 2022 de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ingevoerd. Deze nieuwe richtlijn verplicht grote bedrijven om uitgebreider en duidelijker te rapporteren over duurzaamheid. Het doel is dat duurzaamheidsinformatie beter, betrouwbaarder en makkelijker te vergelijken wordt.

Woningcorporaties zijn nog niet verplicht om zo’n duurzaamheidsverslag te maken. Toch vindt Nijestee duurzaamheid belangrijk. We willen onze maatschappelijke waarde vergroten door actief bij te dragen aan een duurzame toekomst. De taken van woningcorporaties sluiten namelijk direct aan op belangrijke duurzaamheidsthema’s: milieu, samenleving en goed bestuur. Investeren in deze gebieden zorgt niet alleen voor verantwoord en efficiënt gebruik van middelen, maar versterkt ook onze maatschappelijke rol.

In 2025 hebben we veel gesproken over duurzaamheidsverslaggeving. We hebben besloten om over het boekjaar 2025 voor het eerst een apart duurzaamheidsrapport te maken. Dit rapport is opgebouwd rond de drie ESG onderdelen: Environment (milieu), Social (sociaal) en Governance (bestuur):

Het duurzaamheidsrapport staat los van dit jaarverslag. Je vindt het op onze website.

Alle woningen van Nijestee staan in de stad Groningen. Groningen is een fijne stad om in te wonen. Toch zitten er ook nadelen aan het wonen in een stad. Het wordt de laatste jaren vaker heel warm. Ook valt er soms veel regen in korte tijd. Bij onze nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten proberen we hier zoveel mogelijk rekening mee te houden, maar dat kan niet altijd volledig.

Onderzoekers leren steeds meer over de gevolgen van de opwarming van de aarde. Wij volgen deze kennis en kijken wat dit betekent voor onze woningen en voor onze bewoners.