Ter vergelijking bijgaand de verloopstaat marktwaarde voor het jaar 2024:

Toelichting mutaties jaar 2025:

1. In 2025 zijn 108 woningen opgeleverd (Tonkenstraat). De marktwaarde van deze objecten bij oplevering bedraagt € 30,6 miljoen;
2. In 2025 zijn 367 woningen duurzaam verbeterd. De stijging van de marktwaarde van deze objecten bedraagt € 3,7 miljoen;
3. Vanwege een wijziging in presentatie worden lopende verbeteringsinvesteringen vanaf 2021 verantwoord onder ‘DAEB vastgoed in exploitatie’. Het bedrag van € 1 miljoen betreft enerzijds de afwikkeling van de projecten 2024 (bedrag -/- € 0,5 miljoen). Anderzijds betreft het lopende projecten ultimo 2025 (bedrag € 1,5 miljoen);
4. In 2025 zijn er 68 woningen verkocht, waarvan 57 DAEB en 11 niet-DAEB. Daarnaast zijn de 345 studio's aan de Vrydemalaan verkocht en worden deze eenheden in het eerst half jaar van 2026 verwijderd. Binnen de niet-DAEB portefeuille zijn verder 21 garages/parkeerplaatsen, 1 bedrijfsruimte en enkele erfpachtgrondposities verkocht. Het marktwaarde-effect van alle verkopen bedraagt € 22,4 miljoen negatief;
5. In 2025 is gestart met de sloop van 10 woningen in Selwerd (€ 1,3 miljoen negatief).
6. Medio 2025 zijn enkele eenheden van BOG naar MOG overgegaan en andersom. Het voorgaande resulteert in een herclassificatie van Niet-DAEB naar DAEB voor een bedrag van € 1,2 miljoen.
7. De waardeontwikkeling van de woningmarkt in de stad Groningen laat een stijging zien t.o.v. voorgaand jaar. Er is sprake van een autonome marktwaardeontwikkeling van € 123,6 miljoen positief.
8. Ultimo 2025 staan 37 woningen leeg (35 DAEB en 2 niet-DAEB) ten behoeve van verkoop in 2026. Daarnaast heeft Nijestee besloten om vier panden met onzelfstandige woonruimtes, 98 woningen van beperkte omvang, in of nabij het centrum ter verkopen. Volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving dient de marktwaarde van deze woningen te worden verantwoord onder “Voorraden”.

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen (full variant). Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploitatiescenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.
- Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
- Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt voor het jaar 2025 gebruik gemaakt van de volgende macro-economische parameters:

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 675,55 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Voor de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, werd voor het jaar 2024 gebruik gemaakt van de volgende macro-economische parameters:

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 644,- per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 11,4% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Inschakeling taxateur
Nijestee hanteert de full-variant. De onroerende zaken in exploitatie wordt volledig getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn is in het bezit van Nijestee en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden

Binnen de full-variant is het toegestaan om gebruik te maken van vrijheidsgraden. De volgende vrijheidsgraden zijn beschikbaar: markthuur, markthuurstijging, exit yield, leegwaarde, leegwaarde(stijging), disconteringsvoet, mutatie- verkoopkans, erfpacht, technische splitsingskosten, bijzondere omstandigheden en onderhoud. Ter illustratie:

• Markthuur: de taxateur taxeert de portefeuille om de specifieke markthuur per complex te bepalen;
  

• Leegwaarde: de taxateur taxeert de portefeuille om de specifieke leegwaarde per complex te bepalen. De leegwaardestijging is gebaseerd op het Handboek (Provincie Groningen);

• Disconteringsvoet: de taxateur bepaalt de disconteringsvoet van een complex. De disconteringsvoet is als volgt opgebouwd:
  

  • Risicovrije rentevoet. Deze bedraagt 2,77% (geldt voor gehele portefeuille);
    
  • Vaste risico opslagen (locatie, object, duurzaamheid, omvang), gelden per complex;
    
  • Dynamische risico opslagen (mutatiegraad versus verhouding theoretische huur/mutatiehuur bij doorexploiteren en uitpondgraad versus verhouding theoretische huur/leegwaarde bij uitponden);
    
  • Correcties risico opslagen (vrije opslag/afslag bijvoorbeeld wanneer er verkooprestricties voor het complex gelden).
    

• Onderhoud: Nijestee hanteert bij de bepaling van de onderhoudskosten de VastgoedTaxatieWijzer (VTW). Vanaf waardering 2019 wordt er wel onderscheid gemaakt tussen normen voor instandhoudingsonderhoud in het doorexploiteer scenario en normen in het uitpondscenario. Kosten voor mutatieonderhoud zijn vanaf 2019 opgenomen in de normen voor instandhoudingsonderhoud;
  

• Mutatiekans: Nijestee hanteert per complex het gemiddelde mutatiepercentage over het afgelopen vijf jaar. Per object wordt dit percentage verhoogd dan wel verlaagd wanneer er specifieke omstandigheden zijn.

Verloopoverzicht marktwaarde ultimo 2024 -> ultimo 2025
Op basis van de woningwet is het verplicht om toe te lichten hoe de waarde zich ontwikkelt in het boekjaar.
In onderstaand overzicht wordt dit toegelicht. Het verloop betreft de hierboven genoemde onderdelen 1 (DAEB vastgoed in exploitatie) en 2 (Niet-DAEB vastgoed in exploitatie).

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde 2025:

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde 2024:

Toelichting op de aard van Niet-DAEB-activiteiten

Nijestee bezit de volgende Niet-DAEB-verhuureenheden:

Deze verhuureenheden worden in eigendom aangehouden, omdat sprake is van complexen met gemengd bezit. Dit vanwege gemaakte strategische keuzes voor diversiteit in de wijken passend binnen de doelstelling van Nijestee.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Nijestee heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt € 792 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2025 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa € 792 miljoen (2024: € 699 miljoen) van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.

Beleidswaarde
De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 1,441 miljard. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn volgende uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) gehanteerd:

Streefhuur beleidswaarde
In de bepaling van de beleidswaarde wordt conform huurbeleid de geldende streefhuur doorgerekend. Nijestee houdt hierbij geen rekening met de mogelijkheid dat door naleving van wet en regelgeving (passend toewijzen) niet altijd de gewenste streefhuur valt te realiseren.

Beheerlasten beleidswaarde
De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026 - 2035.

Onderhoud beleidswaarde
De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud

De in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) opgenomen geschatte lasten inzake reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie-onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex. Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de MJOB van Nijestee. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Nijestee conditiemetingen. Hiertoe hanteert Nijestee een periodieke actualisatie. Eens in de 3 jaar wordt ieder complex opgenomen. Bij het opstellen van de MJOB houdt Nijestee rekening met actuele prijspeil data gebaseerd op 2025. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4. De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

Nijestee beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegroting waarbij de MJOB (60 jaar) integraal onderdeel van uitmaakt.

Achterstallig onderhoud
In verband met (voormalige) sloopcomplexen heeft Nijestee een beperkt aantal woningen met achterstallig onderhoud.

EFG labels
Nijestee heeft nog 814 woningen waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is in de berekening van de beleidswaarde een correctie doorgevoerd. Per label zijn de normbedragen cq toekomstige verplichtingen uit het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025” gehanteerd.

Sensitiviteitsanalyse beleidswaarde
De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de uitkomst van de beleidswaarde hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2025:

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW het recht van eerste hypotheek op de woningen van Nijestee te vestigen betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Nijestee een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen”.

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop

Nijestee heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin circa 500 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting circa 190 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. Deels middels complexgewijs verkoop (110 woningen) en deels door individuele verkoop (ca. 80 woningen).

Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is als volgt te specificeren:

De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren:

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De post overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; deze woningen zijn geherrubriceerd onder de “Voorraden” tegen verkrijgingsprijs, zijnde de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. De woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde;

De post herclassificatie betreft de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats met als kostprijs van de verkoop de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. De opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”.

De post waardeverandering betreft de getaxeerde waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ultimo boekjaar minus de getaxeerde waarde primo boekjaar.

Het aantal woningen en ateliers verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2025: 63 (2024: 66). In 2025 zijn er 2 woningen en 1 atelier teruggekocht en doorverkocht. Deze eenheden zijn niet meer bestemd voor verkoop onder voorwaarden.

De verkopen onder voorwaarden hebben plaatsgevonden onder bepaalde condities. De woningen zijn verkocht met een bepaalde korting. Door het ondertekenen van het koopcontract heeft de koper zich verplicht de woning/het atelier eerst aan te bieden aan Nijestee. Daarbij is afgesproken dat de koper deelt in de waardeontwikkeling van de woning. De waardeontwikkeling wordt elk jaar bepaald op basis van de getaxeerde marktwaarde. Hierbij wordt niet elke woning/atelier afzonderlijk getaxeerd, maar een woning/atelier die als referentie dient voor soortgelijke woningen/ateliers.

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

De cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs van de onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie bedraagt € 15.360. De cumulatieve afschrijvingen zijn € 2.881

De boekwaarde (op basis van historische kostprijs) van de onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit de volgende posten:

Ultimo 2025 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 559,7 miljoen. De commerciële waardering is € 562,0 miljoen. Voor het verschil van € 2,3 miljoen is conform de jaarrekeningregels een actieve latentie gevormd van € 0,5 miljoen. De actieve latentie daalt jaarlijks conform een voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht.

Bij de uitvoering van het project Grunobuurt is een zogenaamd WKO-systeem gebouwd. Dit systeem is verkocht aan Rendo duurzaam, waarbij Nijestee recht heeft op toekomstige ontvangsten.

Voor de locaties Antillenstraat, Paradijsvogelstraat 2 en Paradijsvogelstraat 9 zijn de omstandigheden niet gewijzigd tov voorgaande jaren en heeft er geen taxatie plaatsgevonden in 2025. Ultimo 2020 was de getaxeerde waarde € 1.030. De locatie Gelderse Roosstraat betreft een wijkvernieuwing locatie waar de komende jaren meer woningen terug worden gebouwd dan zijn gesloopt. De locatie Beijumerweg 24 is in 2024 gesloopt en de getaxeerde waarde ultimo 2024 bedraagt € 220. Grunobuurt WKO kosten worden in het jaar 2026 toegerekend aan de grondkosten van de opstal Couchette 1A en is niet getaxeerd.

De herwaarderingsreserve betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.
De herwaarderingsreserve ultimo 2025 is, na voorstel resultaatbestemming 2025 ad € 141.636 tbv van de herwaarderingsreserve, als volgt te specificeren:

Per 31 december 2025 is in totaal € 1.681 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de herwaarderingsreserve begrepen (2024: € 1.554 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het “Handboek modelmatig waarderen” bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Nijestee. De mogelijkheden voor Nijestee om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Nijestee is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds – en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit – en beheersituatie van Nijestee.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

De totale langlopende schulden bij de overheid en bij banken zijn € 562 miljoen. Dit bedrag is inclusief schulden die binnen één jaar moeten worden terugbetaald. In 2024 was dit € 552,6 miljoen. De leningen worden afgelost met een annuïteit of ze zijn aflossingsvrij.

Van de totale leningen is € 5,9 miljoen bedoeld voor de Niet-DAEB-activiteiten. In 2024 was dit € 7 miljoen. Voor € 556,1 miljoen van de leningen is er een garantie van het WSW. Dit bedrag is inclusief twee leningen met een variabele hoofdsom van samen € 30 miljoen. Aan het einde van het boekjaar stond hiervan € 25,5 miljoen uit.

De leningen hebben verschillende looptijden. De gemiddelde looptijd is 24,1 jaar. In 2024 was dit 24,7 jaar. Er zijn 31 leningen met een looptijd tussen de 5 en 10 jaar. Van deze leningen worden er 25 afgelost met een annuïteit.
Ongeveer 47% van alle leningen heeft een looptijd van langer dan 30 jaar. Als dit percentage hoger is dan 40%, mogen we van het WSW geen nieuwe leningen afsluiten die langer lopen dan 30 jaar.

De gemiddelde rente op de leningen is 2,82%. In 2024 was dit 2,78%.

Er staat voor € 144 miljoen aan zogenoemde basisrenteleningen uit. Dit was in 2024 hetzelfde bedrag. Op deze leningen betalen we een vaste basisrente plus een opslag (spread). Deze rente is gemiddeld 3,51%. In 2024 was dit 3,43%. De opslag wordt regelmatig opnieuw vastgesteld.

Er is ook € 25,5 miljoen aan leningen met een variabele rente. In 2024 was dit € 30 miljoen. De variabele rente verandert elke maand. Deze rente is gebaseerd op het 1-maands Euribor, plus een opslag. De gemiddelde variabele rente in 2025 was 2,38%. In 2024 was dit 3,12%.
Van de 78 leningen met een vaste rente loopt de renteafspraak binnen 5 jaar af voor een bedrag van € 38,5 miljoen. Voor € 179 miljoen staat de rente langer dan 20 jaar vast.

Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen en de eindaflossingen:

Erfpachtverplichtingen
Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 43.000. De canonverplichtingen hebben een looptijd langer dan vijf jaar.

Investeringsverplichtingen
Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen in sociaal vastgoed voor nieuwbouw, renovatie en energetische verbeteringen van woningen voor een totaalbedrag van € 73.291.000 (2024: € 32.606.000), zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

Onderhoudsverplichtingen
Er zijn verplichtingen aangegaan voor planmatig onderhoud voor een bedrag van € 1.318.000 (2024: € 2.737.000).

Subsidieverlening woningcorporaties Nij Begun Maatregel 29
Op grond van artikel 2 van de Kaderwet overige BZK-subsidies en het Kaderbesluit BZK-subsidies is een (incidentele) subsidie toegekend voor een bedrag van maximaal € 76.650.000 voor het isoleren en ventileren van de huurwoningen en de ontzorging en ondersteuning van gespikkeld bezit bij woningcorporaties in de provincie Groningen en de Noord-Drentse gemeenten Aa en Hunze, Noorden veld en Tynaarlo. Het bedrag wat toegekend is aan Nijestee bedraagt € 26.548.000. De eerste trance ad. € 8.849.000 is ontvangen in 2025 en op de balans onder overige schulden opgenomen. De tweede en de derde trance worden respectievelijk in 2026 en in 2027 ontvangen.

BTW parkeren
Per 1 januari 2022 heeft de Staatssecretaris van Financiën het btw beleid verduidelijkt. Een belangrijke wijziging is dat parkeren in principe een afzonderlijke dienst is waarop btw moet worden berekend. Alleen als een parkeerplaats onlosmakelijk onderdeel is van vrijgestelde verhuur van onroerend goed/ van hetzelfde gebouw, geldt deze uitzondering niet. Dat geldt bijvoorbeeld voor parkeerplaatsen die Nijestee verhuurt aan bewoners van hetzelfde wooncomplex.

In 2022 heeft Nijestee zelf contact opgenomen met de Belastingdienst om hierover duidelijkheid te krijgen, zodat we parkeerplaatsen op de juiste manier kunnen verhuren volgens de btw regels. Na een langdurig traject hebben wij in 2024 een vaststellingsovereenkomst (vso) met de Belastingdienst ondertekend. Daarmee is vastgelegd dat de btw behandeling van parkeerplaatsen over de jaren 2017 t/m 2024 correct is uitgevoerd. In dezelfde periode werd ook duidelijk dat Nijestee een nieuwe parkeergarage zou bouwen in blok 1 van de Grunobuurt. In lijn met de afspraken uit de vso heeft Nijestee de btw op de investering in deze nieuwe parkeergarage teruggevraagd (circa € 1.000.000), omdat er op dat moment nog geen woningen in het complex waren gebouwd.

De Belastingdienst legt Nijestee nu echter een naheffing op, waarvan het exacte bedrag nog onzeker is. Zij vinden dat de parkeergarage onderdeel uitmaakt van meerdere woongebouwen in de Grunobuurt, en daardoor niet als zelfstandig btw belast parkeren kan worden gezien. Daarmee gaan zij volgens ons voorbij aan het criterium dat een parkeerplaats alleen vrijgesteld mag worden als deze onlosmakelijk onderdeel is van hetzelfde woongebouw. Op advies van onze fiscalist Caraad dienen wij bezwaar in tegen deze naheffing.