13.9
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Toelichting op de winst- en verliesrekening (in duizenden euro's)
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)
34. Huuropbrengsten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Woningen en woongebouwen DAEB |
93.419 |
87.967 |
| Woningen en woongebouwen niet-DAEB |
3.363 |
2.856 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB |
1.024 |
1.155 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB |
2.700 |
2.141 |
| |
100.507 |
94.119 |
| Huurderving wegens leegstand |
-1.344 |
-1232 |
| Huurderving wegens oninbaar |
-157 |
-100 |
| Huurderving wegens wijkvernieuwing |
-1.153 |
-865 |
| Totaal |
97.852 |
91.923 |
Per 1 juli 2025 is een jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 4,5% doorgevoerd (1 juli 2024: 5,3%).
35. Opbrengsten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten |
6.165 |
6.172 |
| Derving wegens leegstand |
-41 |
-70 |
| Totaal |
6.124 |
6.101 |
36. Lasten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Servicecontracten |
-6.454 |
-6.430 |
| Toegerekende organisatiekosten |
-136 |
-126 |
| Totaal |
-6.590 |
-6.556 |
37. Overheidsbijdragen
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Overheidsbijdrage waardedaling |
0 |
0 |
| Totaal |
0 |
0 |
38. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Beheers- en administratiekosten VvE |
-502 |
-453 |
| Kosten energielabeling |
-212 |
-367 |
| Deurwaarderskosten |
-64 |
-37 |
| Woningnet beheer en optimalisatie |
-120 |
-125 |
| Inschrijfgeld Woningnet |
248 |
291 |
| Doorberekening Woonurgentie |
147 |
147 |
| Dekking vaste activa |
2.093 |
2.177 |
| Overige baten / lasten |
-3.021 |
-1.131 |
| |
-1.431 |
502 |
| De toegerekende organisatiekosten zijn als volgt te specificeren: |
|
|
| Bij: bruto salarissen / sociale lasten / pensioenlasten |
-8.609 |
-8.788 |
| Bij: overige toegerekende lasten |
-2.559 |
-3.518 |
| Totaal |
-12.598 |
-11.804 |
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, onderhoud, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. In december 2024 is de handleiding van SBR Wonen geactualiseerd (“Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties”). We hebben deze handleiding gevolgd.
| Functionele kostenverdeelstaat |
|
| Verhuur en beheer |
41,6% |
| Onderhoud |
43,9% |
| Nieuwbouw verkocht |
0,0% |
| Verkoop |
2,4% |
| Leefbaarheid |
6,0% |
| Overig |
6,1% |
| Totaal |
100,0% |
Lonen en salarissen
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Salarissen |
-11.528 |
-12.055 |
| Sociale lasten |
-2.124 |
-2.099 |
| Pensioenen |
-1.548 |
-1.405 |
| Overige personeelskosten |
-3.659 |
-3.417 |
| Totaal |
-18.859 |
-18.976 |
Bij Nijestee waren ultimo 2025 192,6 werknemers in dienst (2024: 200). Dit aantal is gebaseerd op het aantal
full-time equivalenten. Deze werknemers waren in 2025 allen in Nederland werkzaam (2024: idem).
| De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel, per ultimo 2025 is als volgt: |
Fte |
| |
|
| Bestuur & staf |
26,9 |
| Woondiensten |
59,6 |
| Onderhoud en Vastgoed |
81,4 |
| Financiën, IT en Data |
24,7 |
| Totaal |
192,6 |
Pensioenlasten
De medewerkers van Nijestee hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.
Over 2024 bedroeg de gemiddelde beleidsdekkingsgraad van het SPW 131,4% (2023: 130,3%). De beleidsdekkingsgraad is de gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.
39. Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Niet-planmatig onderhoud: |
|
|
| Dagelijks- en verhuisonderhoud |
-13.821 |
-13.644 |
| Brand- en stormschades |
-456 |
-329 |
| Bijdrage aan verenigingen van eigenaren |
-179 |
-171 |
| |
-14.456 |
-14.144 |
| Planmatig onderhoud: |
|
|
| Gerealiseerde werkzaamheden |
-11.981 |
-9.513 |
| Contract onderhoud (CV, lift etc) |
-3.372 |
-3.244 |
| Bijdrage aan verenigingen van eigenaren |
-1.606 |
-1.513 |
| Woonomgeving |
-872 |
-787 |
| Exploitatie bijdrage warmteleveranciers |
-660 |
-339 |
| |
-18.491 |
-15.397 |
| Bij: toegerekende lasten onderhoudsactiviteiten |
-7.970 |
-6.383 |
| Af: beheerkosten werkapparaat |
2.337 |
2.423 |
| Totaal |
-38.580 |
-33.500 |
40. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
2025 |
2024 |
| Operationele lasten: |
|
|
| Belastingen |
-7.115 |
-6.943 |
| Verzekeringen |
-477 |
-398 |
| Contributie landelijke federatie |
-98 |
-95 |
| Verhuurdersheffing |
0 |
0 |
| Heffing huurcommissie |
-30 |
-30 |
| Huur gronden |
-116 |
-115 |
| Waterschapslasten |
-1.734 |
-1608 |
| Overige operationele kosten |
0 |
0 |
| |
-9.570 |
-9.189 |
| Opbrengsten in mindering op operationele lasten: |
|
|
| Resultaat erfpacht |
85 |
85 |
| Overige / vergoedingen poli |
2 |
2 |
| |
87 |
87 |
| Totaal |
-9.483 |
-9.102 |
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)
41. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling |
0 |
0 |
| Totaal |
0 |
0 |
42. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling |
0 |
0 |
| Totaal |
0 |
0 |
43. Toegerekende organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Toegerekende organisatiekosten |
0 |
0 |
| Totaal |
0 |
0 |
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)
44. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Woningen vanuit verhuur |
19.407 |
17.283 |
| Woningen/ateliers vanuit VoV |
178 |
517 |
| Maatschappelijk onroerend goed |
80 |
0 |
| Garages en bergingen |
498 |
430 |
| Grond in erfpacht |
467 |
304 |
| Locaties |
0 |
0 |
| Totaal |
20.630 |
18.533 |
Van de totale verkoopopbrengst ad € 20.630, is een bedrag van € 5.322 te kwalificeren als Niet-DAEB.
45. Toegerekende organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Toegerekende organisatiekosten |
-347 |
-43 |
| Totaal |
-347 |
-43 |
46. Boekwaarde verkocht vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Woningen vanuit verhuur |
-21.733 |
-13.143 |
| Woningen/ateliers vanuit VoV |
-64 |
-434 |
| Bedrijfsonroerend goed |
-56 |
0 |
| Garages en bergingen |
-307 |
-252 |
| Grond in erfpacht |
-194 |
0 |
| Locaties |
0 |
-120 |
| Verkoopkosten |
0 |
0 |
| Totaal |
-22.354 |
-13.949 |
Van de totale boekwaarde ad € 22.354 is een bedrag van € 4.091 te kwalificeren als Niet-DAEB.
| Aantal verkochte eenheden bestaand bezit: |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Woningen vanuit verhuur |
413 |
68 |
| Woningen/ateliers vanuit VoV |
3 |
3 |
| Bedrijfsonroerend goed |
1 |
0 |
| Garages en bergingen |
23 |
25 |
| Grond in erfpacht |
12 |
7 |
| Locaties |
0 |
0 |
| Totaal |
452 |
103 |
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)
47. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Afwaardering MV (*1) investeringen sociaal vastgoed |
349 |
1.534 |
| Afwaardering MV (*2) energetische verbeteringsprojecten |
-16.178 |
-19.887 |
| Waardeverandering investeringen sociaal vastgoed - sloop |
-759 |
-6.002 |
| Waardeverandering investeringen commercieel vastgoed - sloop |
- |
0 |
| Verhuiskosten |
-1.053 |
-1.845 |
| Afboeking en nazorg diverse projecten |
-74 |
209 |
| Afboeking kosten projecten omgeving |
-861 |
-891 |
| Afboeking overige |
-295 |
-272 |
| Totaal |
-18.870 |
-27.153 |
| Afwaardering wegens marktwaardeverlies bij investeringen m.b.t. sociaal vastgoed laat zich als volgt specificeren (*1): |
|
| |
|
| MV nieuwbouw Voltage Tonkensstraat |
6.190 |
| MV nieuwbouw Meerstad de Zeilen |
1.600 |
| MV nieuwbouw Meerstad Groenewei |
950 |
| MV nieuwbouw Suikerzijde |
-3.675 |
| MV nieuwbouw Grunobuurt Couchette 1a en 1b |
-2.966 |
| MV nieuwbouw Selwerd fase 2a |
-1.742 |
| MV nieuwbouw diversen |
-8 |
| Totaal |
349 |
| Afwaardering wegens marktwaardeverlies bij investeringen m.b.t. energetische verbeteringsprojecten laat zich als volgt specificeren (*2): |
|
| |
|
| MV Energetische verbetering Vogelbuurt |
-7.894 |
| MV Energetische verbetering Fultsemaheerd/Galkemaheerd |
-2.843 |
| MV Energetische verbetering Radesingel |
-2.644 |
| MV Energetische verbetering Hyacinthstraat |
-2.564 |
| MV Energetische verbetering Diversen |
1.379 |
| MV Energetische verbetering via Onderhoud |
-1.612 |
| Totaal |
-16.178 |
48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie |
114.955 |
91.701 |
| Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie |
8.595 |
10.500 |
| Totaal |
123.550 |
102.201 |
| De niet-geraliseerde waardeverandering is als volgt te specificeren: |
|
|
|
| |
|
|
|
| Omschrijving |
DAEB |
Niet-DAEB |
Totaal |
| Reguliere waardemutatie a.g.v. marktontwikkelingen |
114.955 |
8.595 |
123.550 |
| Totaal |
114.955 |
8.595 |
123.550 |
49. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Waardeveranderingen vastgoed VoV |
2.317 |
3.051 |
| Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed VoV |
-2.066 |
-2.731 |
| Totaal |
251 |
319 |
50. Overige activiteiten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Vergoeding telefoonmasten |
46 |
66 |
| Totaal |
46 |
66 |
51. Overige organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Obligo WSW |
-147 |
-154 |
| Bestuurskosten |
-140 |
-117 |
| Accountantskosten |
-193 |
-172 |
| Taxatiekosten |
-114 |
-118 |
| Bijdrage autoriteit woningcorporaties |
-77 |
-68 |
| Kosten salarisverwerking |
-41 |
-35 |
| Visitatie |
0 |
0 |
| Advieskosten fiscaal |
-37 |
-51 |
| Overige lasten |
-3 |
-2 |
| Toegerekende organisatiekosten : |
|
|
| Brutosalarissen / sociale lasten / pensioenlasten |
-1.257 |
-1.167 |
| Overige toegerekende lasten |
0 |
-838 |
| Totaal |
-2.009 |
-2.722 |
52. Kosten omtrent leefbaarheid
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Fysieke kwaliteit woonomgeving |
-904 |
-945 |
| Leefklimaat in de buurt |
-321 |
-335 |
| Sociale samenhang in de buurt |
-708 |
-740 |
| Overige toegerekende lasten |
-107 |
-387 |
| Totaal |
-2.040 |
-2.407 |
Saldo financiële baten en lasten (14)
| Het saldo financiële baten en lasten is als volgt te specificeren: |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| 53. Wijziging in de waarde van financiële vaste activa en van de effecten die tot de vlottende activa behoren |
0 |
0 |
| 54. Opbrengst van andere effecten en vorderingen, die tot de vaste activa behoren |
193 |
77 |
| 55. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten |
1.114 |
1.513 |
| 56. Rentelasten en soortgelijke kosten |
-15.776 |
-15.041 |
| Totaal |
-14.468 |
-13.451 |
Van de rentelasten is een bedrag van € 142 te kwalificeren als Niet-DAEB.
57. Belastingen
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Mutatie tijdelijke verschillen |
-36 |
-36 |
| Vennootschapsbelasting 2021 |
214 |
0 |
| Vennootschapsbelasting 2022 |
781 |
472 |
| Vennootschapsbelasting 2023 |
2.407 |
-1.037 |
| Vennootschapsbelasting 2024 |
0 |
-5.752 |
| Vennootschapsbelasting 2025 |
-2.706 |
0 |
| Totaal |
659 |
-6.352 |
Het effectieve belastingtarief bedraagt -0,54% in 2025 (2024: 5,8%). Het verschil met het toepasselijke tarief, zijnde 25,8%, wordt in 2025 met name veroorzaakt door contantmaking van mutaties in latente vorderingen – voorzieningen en de correcties voorgaande jaren. De latente vorderingen en – voorzieningen zijn gevormd door tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen.
| De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald |
|
|
| |
|
|
| Resultaat voor belastingen volgens jaarrekening: |
|
121.113 |
| |
|
|
| - Onrendabele investeringen en waardeveranderingen |
-104.679 |
|
| - Saneringsheffing |
0 |
|
| - Afschrijvingen |
-95 |
|
| · Verkoopresultaat bestaand bezit |
-1.272 |
|
| - Energetische verbeteringen |
-8.757 |
|
| - Rente |
12.550 |
|
| · Overige tijdelijke en permanente verschillen |
-8.319 |
|
| |
|
|
| Totaal permanente en tijdelijke verschillen |
|
-110.572 |
| Belastbaar bedrag |
|
10.541 |
| Af: Herbestedingsreserve |
|
0 |
| |
|
|
| Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar: |
|
10.541 |
